世邦魏理仕最新发布的论述显现，2025年第一季度，深圳科技板块需求阐扬活跃，推升举座写字楼市集需求环比增长，主要孝敬来自智能物联网、东谈主工智能软件设立、集成电路研发与数字化措置决策四大新兴赛谈。

科技板块需求捏续活跃 办公楼市集环比上升

2025年第一季度，深圳优质办公楼市集供应充沛，4个花式总共30.2万普通米托付使用，罗湖、福田和南山均有花式入市。部分花式凭借极具竞争力的租出计谋及前期储备的客户资源，在托付起首已毕了高效去化，新花式总共为举座市集孝敬51.5%的新增需求。市集需求活跃度同比权臣增长，在新增供应与旧年同期相当的情况下，净吸纳量已毕了44.4%的同比增幅，为2022年以来第一季度需求的最高值，举座市集空置率仅微幅上升0.1个百分点至22.3%。

聚焦行业需求，科技板块需求热度捏续，金融需求稳中有升，零卖贸易活跃度提高。科技板块不绝以三成以上需求份额引颈市集。细分行业来看，较为活跃的科技新赛谈佃户带动软件系统设立类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、东谈主工智能软件设立、集成电路研发与数字化措置决策四大细分鸿沟。而跨境电商活跃度捏续，保捏了约10%的需求份额，高度都集于坂田片区。

与此同期，金融需求活跃度第一季度略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。传统金融板块阐扬更胜一筹，A股市集阶段性回暖及保障行业事迹细腻无比重启延伸带动证券和保障板块成为主要的需求初始，二者孝敬过半。其中证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田区和南山区；而保障公司多为总部在深圳之外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。

此外，零卖贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融捏平，品类聚焦电子居品、电子元器件和医疗器械类。而专科工功课需求则较为贯通，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自参议、告白公关和法律子行业。其中参议行业占比超四成，高度聚焦于企业料理鸿沟。

佃户来源方面，腹地、国内和海外企业的需求比为7:2:1，受巨额租出来往带动，腹地企业占比有所上升。需求限制方面，雷同受巨额来往初始，万普通米以上的来往占比环比增长3.9个百分点至13.9%，此外1000至2000普通米的中型佃户占比也已毕了5.1个百分点的增长，多来自科技板块。新花式捏续入市重叠价钱上风窗口期令搬迁需求不绝主导市集，蚁合第三个季度录得七成以上占比，其中66.3%来自升级搬迁。

成交散播区域方面，非中枢区物业凭借稀缺性有劲诱骗了摆布企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看，前海不绝凭借新增供应都集及价钱上风成为全市新增吸纳量孝敬的第二大片区，占比18.0%。

房钱方面，降本增效仍是是大多佃户的主要取舍，供应端捏续延伸与岁首房钱定调造成双重压力下，部分花式业主不绝以价换量，价钱下调幅度扩大，全市平均房钱环比下降3.6%至每月每普通米158.3元，跌幅同比、环比均走扩，多片区房钱不绝走低。

世邦魏理仕以为，“改日六个月，优质办公楼市集将捏续濒临供应压力，瞻望改日供应总量将超60万普通米，主要散播在前海和后海片区。需求方面，经济发展濒临外部环境不屈气挑战的情况下，瞻望企业降本增效将捏续，全市平均房钱或将延续下行趋势，空置率阐扬也将承压。” 

餐饮业态为第一需求初始 零卖物业房钱小幅回调

2025年一季度，深圳零卖市集莫得新增供应入市，存量花式空置率阐扬分化，些许空置率较高的花式因未调理运营计谋季内空置率不绝上升，而更多的存量花式入驻率则有所改善，并由此鼓励举座市集空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保捏低位。

以存量市集佃户调理为主的配景下，餐饮业态再次特别零卖成为第一大需求初始，需求占比44%，朝上零卖4个百分点。细分业态来看，甜品置身需求第一梯队，与中餐共同构筑市集需求双核，各孝敬8%的需求份额。而特色餐饮与简餐则以5%的市占率比肩第二。甜品业态方面，冰淇淋单品阐扬拉风，“野东谈主先生”冰淇淋连开两店，苏州网红品牌“九十叶”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鲜牛乳品牌Uniboba亦于金光华广场开设华南首店。中餐延伸以贵州菜、湘菜和云南菜系为主。特色餐饮方面，鸡煲及牛肉类单品较为活跃，新晋单品石橄榄鲜切鸡煲“米八外”在特殊Intown开出。而简餐仍是以传统连锁品牌延伸为主，牛肉面品类热度捏续，此外，日本汉堡冠军品牌Shogun Burgun的华南首店也进驻了万象城三期。

零卖子业态维度，衣饰品类与珠宝配件稳居需求前两大相沿。在缺少新增供应初始的市集环境下，衣饰品类需求占比出现6个百分点的环比收窄，但仍保捏10%以上的市集份额，原土品牌为主要增长动能，其中波司登延伸热度捏续，单季连开5店。而季内少许的国际品牌则呈现高端购物中心强联系的特征。珠宝配件方面，老铺黄金依托强壮销售施展时罗湖万象城又开一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延续延伸态势，单季连拓双店。 

体验类业态方面，悦己经济带动好意思容保健类蚁合第六个季度录得了5%以上的需求份额，共录得近20个商家新开，品类茁壮，隐敝健身、好意思容、好意思发、头皮照料、好意思甲和SPA等。

房钱阐扬分化，个别优质花式在佃户结构不断优化、客流量上升的情况下，房钱已毕了小幅高涨，而多个花式则受困于空置率高好像场所商圈竞争加重，在举座枉然面未出现昭着好转的情况下，房钱不绝小幅下降，受此影响，深圳零卖市集平均房钱环比下降0.4%至每天每普通米18.4元，跌幅与上季度捏平。

世邦魏理仕分析，“改日六个月，深圳生意供应量达70万普通米，部分花式预租阐扬细腻无比，因此瞻望举座市集空置率虽有小幅上升，但仍将保捏低位。基于新增供应的影响，瞻望举座房钱水平捏续低位，各伟业主瞻望不绝取舍积极主动的佃户招引计谋。经济复苏徐徐，各业态拓展仍是保捏较为严慎的态势，尤其跨国型、高端型枉然业态及品牌承压加大。”

私用买家为主 办公楼来往不绝引颈生意地产市集

2025年第一季度，深圳生意地产市集共完成3宗来往，包括1宗办公楼和2宗生意物业成交，来往总限制达东谈主民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。

季内单宗大额来往令办公楼钞票不绝成为成交主力，占比94%。该宗来往买方为银行，来往总和为东谈主民币66亿元，购买花式为位于深圳南山区超等总部基地的以办公楼用途为主的在建花式，来往策画为购买后用于公司运营料理使用。本季度的另外两宗生意来往为裙楼生意，来往额离别为3.9亿元和1.5亿元。

受单宗大额来往占比影响，本季度卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，来往体式以股权来往为主，成交区域主要来自中枢商务区，私用型购买居主，以上占比均为94%。

成本化率方面，办公楼与零卖物业租出市集承压，以及市集可出售花式增多令其成本化率本季度不绝小幅走扩，深圳物流类花式受年内新增供应增多及贸易需求不屈气性影响，成本化率亦小幅走高。

世邦魏理仕以为，办公与生意物业价钱筑底的窗口期瞻望仍将捏续诱骗投资者的眷注，总部型企业买家在市集中的活跃度有所提高，或鼓励办公楼私用型来往达成，中枢区优质物业受到疼爱。而生意方面，社区生意凭借较低的来往门槛及可分割销售的特质开云体育，成为部分投资者要点眷注的对象。比拟之下，机构投资者则更多聚焦抗风险智力较强的中枢区优质钞票和租出预期较好的REITs底层钞票。此外，跨境电商需求波动关于莞惠两地物流类物业的成本化率产生一定的影响，需捏续眷注其改日发展动态。